Krajem novembra u Sarajevu je održana prva međunarodna konferencija “Izazovi tržišta nekretnina” u organizaciji Privredne / Gospodarske komore Federacije Bosne i Hercegovine i Udruženja posrednika u prometu nekretnina pri Komori.
Brojne promjene koje pogađaju ovo tržište, ali i izostanak posebne zakonske regulative kojom se uređuje djelatnost posredovanja u prometu nekretnina zaslužuje posebnu pažnju stručnjaka i profesionalaca iz ove oblasti te je aktualiziranje ovih tema bio važan zadatak konferencije.
Bila je to prilika i da o ovim temama razgovaramo s Jelenom Kravoščanec Todorović. Kravoščanec Todorović na čelu je Operete, jedne od najvećih agencija u Hrvatskoj, koja posluje od 2003. godine i lider je na tržištu nekretnina po broju agenata i prometu koji ostvaruje.
Koji su aktualni izazovi na tržištu nekretnina u regiji, a šta nas tek očekuje? Jesu li tržišta u zemljama Adria regije homogena? Volimo li posrednike i agencije? Šta sve trebamo znati prije negoli se usudimo ukoračiti na tržište nekretnina? Šta s nekretnima kad nema ljudi? Neka su od važnih pitanja o kojima smo razgovarali.
. . .
Jelena Kravoščanec Todorović je direktorica Opereta d.o.o. za promet nekretninama iz Zagreba, jedne od najvećih agencija u Hrvatskoj koja posluje od 2003. godine i lider je na tržištu nekretnina po broju agenata i prometu koji ostvaruje. Voditeljica je tima agenata i uspješna poslovna žena. Ima bogato iskustvo na tržištu nekretnina: od njegovog rasta, koji je doveo do ‘balona’ na tržištu, do pada tržišta i faze stagnacije. Kao direktorica kreditnog posredovanja u zadnjih sedam godina ima iskustva i u financiranju nekretnina.
. . .
PIT: Na samom smo kraju ove godine. Po održanoj međunarodnoj konferenciji “Izazovi tržišta nekretnina” u Sarajevu, kako procjenjujete: koji nas izazovi na tržištu nekretnina u regiji očekuju? Nastavljaju li se prethodni trendovi ili očekujemo određene obrate?
Tržište nekretnina u regiji suočava se sa sličnim izazovima kao i tržište u Sarajevu i Bosni i Hercegovini. Cijene nekretnina rastu u cijeloj regiji, s naglaskom na veće gradove poput Zagreba, Ljubljane, Beograda, Sarajeva… Činjenica je da primanja građana ne prate taj rast. Veliki gradovi širom regije doživljavaju intenzivnu urbanizaciju bez adekvatnog infrastrukturnog razvoja. Strani investitori posebno iz zemalja EU i Bliskog Istoka ulažu u nekretnine, često kupujući luksuzne nekretnine ili nekretnine za investiciju. S obzirom na to da su oni puno veće platežne moći od domaćeg stanovništva, često su domaći kupci u nepovoljnoj poziciji. Interes je posebno prema gradovima na obali. Istovremeno bilježimo manjak novosagrađenih nekretnina u odnosu na potražnju koja za njima postoji.
Glavni izazovi u regiji uključuju rast cijena, pristupačnost stanovanja, nedovoljnu infrastrukturu i utjecaj stranih investitora. Iako rastući trendovi nude prilike za investitore, oni istovremeno stvaraju sve veći pritisak na lokalno stanovništvo.
PIT: U tom smislu, kakvim uvidima raspolažete: koliko su tržišta u zemljama Adria regije homogena, slična? Postoje li neki specifični pojedinačni izazovi? S druge strane, kojim se iskustvima iz Hrvatske možemo okoristiti u Bosni i Hercegovini, i vice versa?
Tržišta nekretnina u zemljama Adria regije dijele određene sličnosti u razvoju, ali su razlike među zemljama izražene zbog specifičnih ekonomskih, demografskih i političkih faktora. Iako svi dijele slične izazove poput rasta cijena i nedostupnosti stanovanja, svaka zemlja ima specifične uvjete koji oblikuju dinamiku tržišta. Razvoj tržišta nekretnina u regiji u velikoj mjeri će ovisiti o kapacitetima zemalja iz regije da koordiniraju svoje napore i uče iz najboljih praksi.
Otpor prema posrednicima i agencijama još uvijek postoji, ali se smanjuje s rastom profesionalizma. Glavni razlog nepovjerenja su loša iskustva kroz nekvalitetnu uslugu. Svakako je jednostavnije na onim tržištim u regiji gdje postoji regulativa. Edukacija kupaca i jačanje struke na profesionalni nivo ključni su za smanjenje rizika i jačanje povjerenja na tržištu nekretnina
PIT: Rad i poslovanje na tržištu nekretnina zahtijeva edukaciju i informiranost, kako posrednika u prometu nekretnina, tako i kupaca. Premda je teško generalizirati, možete li ocijeniti stepen informiranosti kupaca nekretnina? Je li još uvijek živ otpor prema posrednicima i agencijama? S druge strane, koji je neki minimum obaviještenosti prije negoli se odlučimo ukoračiti na tržište nekretnina?
Stupanj informiranosti kupaca na tržištu neketnina u regiji varira, ali i dalje je nedovoljno razvijen osobito u manjim regijama. U urbanim centrima, zahvaljujući prisutnosti agencija i online platformi, kupci su informiraniji, dok u ruralnim područjima često ovise o neformalnim kanalima, što povećava rizik od grešaka i potencijalnih problema.
Otpor prema posrednicima i agencijama još uvijek postoji, ali se smanjuje s rastom profesionalizma. Glavni razlog nepovjerenja su loša iskustva kroz nekvalitetnu uslugu. Svakako je jednostavnije na onim tržištim u regiji gdje postoji regulativa. Edukacija kupaca i jačanje struke na profesionalni nivo ključni su za smanjenje rizika i jačanje povjerenja na tržištu nekretnina.
PIT: Sve je veći značaj borbe protiv ilegalnih financijskih tokova i kriminalnih aktivnosti. Koja je uloga posrednika u prometu nekretninama u prevenciji pranja novca i zaštiti tržišta od ilegalnih aktivnosti? Na koji ju način jačati i povećavati transprentnost?
Posrednici imaju značajnu odgovornost u sprečavanju ulaska ilegalnih financijskih tokova na tržište nekretnina, jer često djeluju kao prva linija otkrivanja sumnjivih transakcija. Odgovornost posrednika ne leži samo u olakšavanju kupoprodaje, već i u osiguravanju zakonitosti i transparentnosti procesa. Posrednici su zakonski obavezni provjeriti identitet kupca i prodavatelja te ustvrditi njihov izvor financiranja. Isto tako, posrednici moraju prijaviti sumnjive transakcije.
Transparentnije tržište ne samo da smanjuje rizik od kriminalnih aktivnosti, već jača povjerenje svih sudionika u sustav.
Transparentnije tržište ne samo da smanjuje rizik od kriminalnih aktivnosti, već jača povjerenje svih sudionika u sustav. Regulirano tržište najma povećava pravnu sigurnost, stabilizira cijene i omogućava pristupačno stanovanje, što je ključno za društveni i ekonomski napredak
PIT: Važnom ističete činjenicu da u regiji nema organiziranog tržišta najma. Šta bi se trebalo desiti da se ono ostvari?
Organizirano tržište najma u regiji zahtijeva jasnu zakonsku regulativu, transparentnost i poticaje.
Uređenje zakonskih okvira u smislu zaštite prava najmoprimaca i iznajmljivača. Subvencije uz razvoj stambenih fondova za dugoročni najam kroz javno privatna partnerstva. Edukacija javnosti o najmu kao sigurnijem obliku stanovanja.
Regulirano tržište najma povećava pravnu sigurnost, stabilizira cijene i omogućava pristupačno stanovanje, što je ključno za društveni i ekonomski napredak.
Depopulacija u manjim sredinama stvara višak nekretnina, koje često ostaju neiskorištene ili se prodaju po znatno nižim cijenama. Ovo dodatno otežava privlačenje investicija u te krajeve, dok neravnomjeran razvoj pojačava razliku između urbanih i ruralnih područja
PIT: Zemlje regije u kontinuitetu bilježe značajan odliv mladih, radno sposobnih ljudi. Koliko ova činjenica utječe na tržište nekretnina i mijenja ga?
Odljev mladih i radno sposobnih ljudi iz regije značajno utječe na tržište nekretnina, mijenjajući dinamiku ponude, potražnje i dugoročne razvojne perspektive. Manjak kupaca i najmoprimaca u tim regijama dovodi do pada cijena, dok istovremeno veći gradovi ili turističke destinacije ostaju atraktivniji za ulaganja.
Depopulacija u manjim sredinama stvara višak nekretnina, koje često ostaju neiskorištene ili se prodaju po znatno nižim cijenama. Ovo dodatno otežava privlačenje investicija u te krajeve, dok neravnomjeran razvoj pojačava razliku između urbanih i ruralnih područja.
Zbog smanjene potražnje, cijene nekretnina u mnogim regijama stagniraju, dok investitori izbjegavaju tržišta koja se suočavaju s demografskim padom. Dugoročno, ovaj trend negativno utječe na cjelokupni razvoj tržišta nekretnina i pridonosi njegovoj neodrživosti u pogođenim regijama.
Kako bi se ublažile posljedice odljeva mladih, ključno je poduzeti strateške mjere. Poticaji za ostanak, poput subvencioniranih stambenih kredita i stvaranja boljih radnih prilika, mogu povećati interes za kupnju i dugoročni ostanak. Također, prenamjena napuštenih nekretnina u turističke ili komercijalne svrhe, zajedno s razvojem infrastrukture i povoljnim poslovnim okruženjem, mogla bi privući mlade stručnjake i investitore te revitalizirati tržište.
